Os chamados fundos imobiliários de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas e shoppings. De acordo com Marcos Baroni, especialista e head de análise de FIIs da Suno Research, esse tipo de ativo deve se beneficiar mais da atual fase de queda dos juros, favorecido pela valorização de seus patrimônios e pela melhora no ambiente de negócios, que tende a aquecer o mercado.
Historicamente, os FIIs costumam apresentar forte crescimento em períodos de redução da taxa básica de juros. Em janeiro de 2020, o índice Ifix atingiu seu maior nível, com 3.253,76 pontos, após uma alta expressiva de 35,98% em 2019 – ano em que a Selic caiu de 6,50% para 4,50%. Agora, com mais cortes realizados pelo Banco Central, que reduziu a Selic para 11,25%, a expectativa é de que a taxa continue recuando e possa se aproximar de 9,0% até o final de 2025, segundo estimativas do Boletim Focus.
O indicador mais usado para avaliar se um fundo está caro ou barato é o P/VPA, que representa a relação entre o preço da cota e o valor patrimonial do fundo. Quando o resultado se aproxima de 1, considera-se que o preço está “justo”; valores acima de 1 indicam que o fundo está “caro”, enquanto resultados abaixo de 1 sugerem que ele está “barato”.
Um levantamento da Economatica mostrou que apenas sete FIIs se destacam negociando bem abaixo de seus valores patrimoniais:
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AIEC11 – Lajes Corporativas – P/VPA: 0,65
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RBRP11 – Lajes Corporativas – P/VPA: 0,71
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VILG11 – Logística – P/VPA: 0,80
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RCRB11 – Lajes Corporativas – P/VPA: 0,80
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LGCP11 – Logística – P/VPA: 0,86
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GTWR11 – Lajes Corporativas – P/VPA: 0,86
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HGRE11 – Lajes Corporativas – P/VPA: 0,87
Apesar do desconto, especialistas alertam que o P/VPA não deve ser analisado isoladamente. Um valor baixo pode indicar oportunidade, mas também pode sinalizar problemas estruturais no fundo.
Grande parte dos FIIs com preços abaixo do valor patrimonial pertence ao segmento de lajes corporativas, que enfrenta desafios para 2025. Fundos com imóveis localizados fora das áreas mais valorizadas de São Paulo, como a região da Faria Lima, vêm encontrando dificuldades para reduzir a taxa de vacância, renegociar contratos e atualizar aluguéis – fatores que ajudam a justificar os descontos nas cotas.
Por outro lado, o segmento de shoppings apresenta resultados mais positivos. O Vinci Shopping Centers (VISC11) teve seu patrimônio reavaliado em alta de 12,7%, enquanto o XP Malls (XPML11) registrou aumento de 13%. Ambos estão entre os cinco FIIs mais recomendados para este início de ano, segundo analistas.
A perspectiva para 2025 é que os fundos de tijolo com imóveis de padrão “AAA” – os de melhor qualidade e localização estratégica – consigam reduzir a vacância, elevar o valor dos aluguéis e, como consequência, aumentar a distribuição de dividendos aos cotistas.
Em resumo, embora os FIIs descontados possam representar oportunidades atraentes, é fundamental que o investidor analise não apenas o preço, mas também a qualidade e localização dos ativos, o histórico de gestão e as perspectivas para o segmento. Essa avaliação mais ampla ajuda a evitar armadilhas e aumenta as chances de bons resultados no longo prazo.